不動産のことなら法人様・個人様問わずどなたでもご相談ください。

私たちの生活している土地や建物には膨大な種類の規制がかかっています｡例えば、建築基準法・都市計画法・埋蔵文化財保護法・農地法などです。私共は､専門の知識と豊富な経験をもとに､「現地調査」「役所調査」「法務局調査」を行い、土地､建物に関わる規制や法律を迅速にかつ､隅々まで調査を行います。

■不動産仲介の重要事項説明書の基礎資料に 

■遠隔地の担保物件の現地確認を代行

不動産を譲渡･売却した場合、譲渡所得の計算において売却収入から引く取得費は、土地や建物を取得または建築した価額を用いるのが原則です。
土地は購入簡便的な計 算方法(概算取得費)にすることができる特例がした時の価額を用い、建物は時の経過と伴に減価するため、建築代金や購入代金から減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。 
しかし、取得日が古い不動産の場合、不動産売買契約書や建築請負契約書を紛失していることや、土地及び建物が先祖伝来のものであるとか、取得費がわからない場合があります。
このように取得価額が分からない場合、譲渡金額の5％の金額を取得費とするあります。仮に5％の概算取得費を採用した場合には、売却価額の約95％に税金がかかり、実際の取得価額(契約書、領収書等はないが、過去において取得した事実は明らかである場合)と大きく乖離することになり、納税者 にとって著しく不利となることも考えられます。 
このような場合には、土地の取得価額については、売却価額を基に「市街地価格指数」等を用いて算定した「取得価格意見書」が有効になります。

概算取得費は租税特別措置法とその通達で規定されています。

■昭和28年1月1日以後に取得した土地や建物を譲渡した場合
　（特に住宅地は昭和36年以降、商業地は33年以降の取得については概算取得費を使わない方が有利な場合が多い。）

「経済的残存耐用年数」とは、物理的寿命の観点から定められた税法上の法定耐用年数（「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」）とは異なり、物理的要因、機能的要因、経済的要因による劣化を総合的に勘案して決まります。
つまり、建物が経済的に地域社会の中で稼働できる残りの寿命と言うことができ、建物の経済的残存耐用年数は、融資条件等に大きな影響を及ぼします。 
なお、金融機関は、税務上の耐用年数をベースに定めた内部規定によって経済的残存耐用年数を判することになりますが、建築技術の向上等もあって建物の寿命が長期化しているので、内部規定と現実の耐用年数の乖離が生じています。 
法定耐用年数を超過した場合においても、安定的な収益を生む建物は多く存在しますが、 金融機関にとって融資先の担保不動産が老朽化し、法定耐用年数に近づいている場合、当該建物の経済的残存耐用年数を把握することは、担保適格性を判断するうえで必要な事項 といえます。 断し、融資条件を決定
築年数の相当経過した建物であっても、建物の物理的な状況のほか、社会的・経済的な状況 を勘案して経済的残存耐用年数の判定を行い、担保適格性の高い不動産を見極めて金融機関の融資実行判断をサポートします。

■法定耐用年数を超える融資をしたい場合

■担保価値を適格に判断したい場合

■実態に即した建物経済的残存耐用年数を知りたい場合

不動産（土地及び建物）の固定資産税評価額を算定するのは市町村の職員であり、市町村の職員は
固定資産の評価の専門家ではありませんので、固定資産税評価額に誤りをしていることが多く見ら
れます。
したがって、誤って計算している場合や特例措置の適用漏れ等が多いことから、「固定資産税評価額」
の見直し（チェック・点検）を行うことが必要です。見直しを行うことで、固定資産税の誤り（払
い過ぎた税金）を発見することができます。

■「固定資産税・都市計画税の納税通知書」を一度も見直していない場合

■過払いしているかどうか心配な場合

市街化調整区域は、都市計画法に基づく都市計画区域のうち、市街化を抑制するため、原則として開発や建築等が禁止される地域であるが、条件によっては開発許可が可能となり、相続税の「地積規模の大きな宅地」の適用も可能となります。 開発許可制度については、全て自治事務となり、地方公共団体における独自判断が可能と なったため、「調区」内物件の所在する管轄地方公共団体ごとに条例を調べ、案件に応じた 再建築可否の判断を個別に求めていかなければならないため、通常の市街化区域内の物件 に比べて、調査作業は煩雑になります。 この分野に精通した不動産業者も少なく、必要以上に購入者にリスクを強調したり、その 逆に安易に建築の可能性を断定したりして、間違った情報を伝えてしまう不動産業者も見 られます。

■市街化調整区域内の物件の「地積規模の大きな宅地」の適用の判定の基礎資料

■購入検討している市街化調整区域内の物件の新築・建替え等の判断資料

面倒な不整形地の土地評価をサポートします。 不整形地(三角形や帯状などの土地)の土地の評価をするのは非常に手間がかかるものです。不整形 地の評価に必要な要素「不整形地の面積」「想定整形地の面積」「近似整形地の面積」「蔭地割合」等算出しますので、今まで多くの手間と時間を掛けていた不整形地の土地評価の作業が大幅に削減できます！ なお、平成 30年 1月 1日より、「広大地の評価」が廃止となり、「地積規模の大きな宅地の評価」の 際にも蔭地割合の計算が必要になり、不整形地の評価はより重要になっております。

■作業の効率化や時間短縮したい場合

■分かりやすい資料を税務署に提出したい場合

広大地判定には開発想定図の添付は必ずしも必要ではないですが、開発想定図がなければ、税務署
としては広大地を否認し易くなることが容易に想定されることから、広大地であることを証明する
には開発想定図の存在は必要不可欠だと考えられます。
区画割りの想定案は、現地調査・役所調査を行い、開発指導要綱に基づいて、標準画地の面積、開
発道路等を設定し、不動産鑑定士がＣＡＤソフトによって作成致しますので、申告添付用としてお
使い頂けます。

■開発想定図のみを頼みたい場合

■開発想定図の料金を安く頼みたい場合